Préavis réduit de bail d’habitation et rupture conventionnelle : la cour de cassation vous permet de bénéficier du préavis réduit à un mois.

En matière de préavis réduit de bail d’habitation et rupture conventionnelle, ’est une décision très intéressante qui vient d’être rendue par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 9 juin 2016 (Cass.civ.3e, 9 juin 2016, n°15-15175), même si la solution dégagée n’est pas forcément évidente au regard du droit applicable. C’est une position dans la continuité d’une interprétation toujours plus protectrice du locataire de la règlementation sur les baux d’habitation.

Pour rappel, l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit la faculté de bénéficier d’un préavis réduit à un mois au lieu des trois mois habituels:
– pour le locataire bénéficiaire d’une aide au logement ou d’un logement HLM ;
– pour le locataire allocataire RSA ou AAH ;
– pour le locataire résidant dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants en pénurie d’offre de logement ;
– pour le locataire présentant des problèmes de santé justifiant un changement rapide de domicile, et constaté par un certificat médical ;
– pour le locataire dont le déménagement est nécessité par l’obtention d’un premier ou nouvel emploi, une mutation, et enfin la perte d’un emploi.

C’est bien la définition de la perte d’emploi qui a été précisé par la 3e chambre civile de la Cour de cassation.

En l’espèce, le locataire avait donné congé, puis quitté les lieux au bout d’un mois et a par la suite assigné son bailleur en restitution du dépôt de garantie, ledit bailleur ayant conservé sur ce dépôt deux mois de loyers supplémentaires.

Le tribunal d’instance, saisi de l’affaire, a considéré que la rupture conventionnelle faisait partie des cas limitativement énumérés par l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire est ensuite partie directement devant la Cour de cassation, ce qui est la procédure habituelle puisque la voie de l’appel n’est ouverte qu’aux litiges dont le taux de ressort est au moins égal à 4000€.

La Cour de cassation valide le raisonnement du Tribunal d’instance par la motivation suivante :
« Attendu que Mme Y…fait grief au jugement d’accueillir la demande en restitution de deux mois de loyer, alors selon le moyen, que le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois dans l’un des cas limitativement énumérés par la loi ; qu’en retenant cependant que le délai de préavis est également réduit à un mois dans le cas de rupture conventionnelle du contrat de travail, le tribunal d’Instance, ajoutant au texte applicable, a violé l’article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu qu’ayant exactement retenu que la rupture conventionnelle du contrat de travail constituait une perte d’emploi au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et permettait au locataire de bénéficier d’un délai de préavis d’un mois, le tribunal d’instance en a déduit, à bon droit, que la bailleresse devait restituer une somme correspondant à deux mois de loyer indûment perçus au titre du préavis ».

C’est une motivation quelque peu lapidaire, qui nécessite quelques explications.

Tout d’abord qu’est ce que la rupture conventionnelle ?

C’est un mode consensuel de rupture du contrat de travail qui a été introduit par la loi n°2008-596 du 25 juin 2008 et codifié à l’article L 1237-11 du Code du travail :

« L’employeur et le salarié peuvent convenir en commun des conditions de la rupture du contrat de travail qui les lie.
La rupture conventionnelle, exclusive du licenciement ou de la démission, ne peut être imposée par l’une ou l’autre des parties.
Elle résulte d’une convention signée par les parties au contrat. Elle est soumise aux dispositions de la présente section destinées à garantir la liberté du consentement des parties. »

L’assimilation de la rupture conventionnelle à une perte d’emploi ne coulait donc pas forcément de source, car c’est un mode amiable de rupture ce qui parait incompatible avec le caractère de « perte ».

Après tout une « perte » ne saurait être consentie, auquel cas il s’agirait alors d’un « abandon », la sémantique ayant souvent son importance dans le domaine du droit.

Ainsi, la jurisprudence considère que la perte d’emploi est constituée par le licenciement dans le cadre d’un C.D.I et la fin prévue d’un C.D.D ou sa rupture anticipée, mais non par la démission qui résulte de la volonté du salarié.

D’ailleurs les assurances « perte d’emploi » s’appliquent rarement en cas de rupture conventionnelle, qui est le plus souvent une cause d’exclusion de la garantie.

Sur ce point, la jurisprudence (Cour d’appel de Nîmes) a validé le raisonnement des assureurs et considéré que la rupture conventionnelle n’était pas assimilable à une perte d’emploi, qui implique nécessairement que le salarié ait « subi » la rupture du contrat.

Dès lors, les contrats qui ne prévoient pas expressément la rupture conventionnelle dans le champ de la garantie ne sont pas obligés de couvrir le sinistre sauf si la clause vise la « rupture indéterminée du contrat » et non la perte d’emploi.

Il est possible que la position de la Cour suprême soit moins fondée en droit que justifiée par une volonté de protéger les intérêts du locataire, en interprétant la loi de 1989 dans le sens qui a été voulu par le législateur.

Il est vrai que l’objectif de ce préavis dérogatoire est d’alléger les contraintes du locataire qui se trouve dans l’obligation de quitter rapidement son logement, comme cela transparait à la lecture des autres cas prévus par l’article 15-I.

Or la rupture d’un contrat de travail, fut-elle consentie ou involontaire, nécessite de rechercher un nouvel emploi et par conséquent de pouvoir faire preuve de flexibilité.

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